Men en slutdato i kontrakten er ikke i sig selv nok. Tidsbegrænsningen skal være tilstrækkeligt begrundet i dine forhold som udlejer. Ellers kan du risikere, at lejeforholdet fortsætter uden tidsbegrænsning.
Inden du udlejer, bør du derfor få vurderet både begrundelsen, lejeperiodens længde og kontraktens indhold.
Hvad er en tidsbegrænset lejekontrakt?
En tidsbegrænset lejekontrakt er en aftale om, at lejeforholdet ophører på et bestemt tidspunkt.
Er tidsbegrænsningen gyldig, slutter lejeaftalen som udgangspunkt ved den aftalte periodes udløb, uden at nogen af parterne skal opsige den.
Det adskiller sig fra en tidsubegrænset lejeaftale, som fortsætter, indtil den bringes til ophør efter de gældende regler.
Reglerne om tidsbegrænsning ved almindelig privat boligudlejning findes i lejelovens § 173.
Hvornår må du udleje tidsbegrænset?
Tidsbegrænsningen skal være tilstrækkeligt begrundet i udlejerens forhold. Et generelt ønske om fleksibilitet eller om at kunne vælge en ny lejer senere er ikke i sig selv tilstrækkeligt.
En relevant begrundelse kan eksempelvis være, at du skal udstationeres i en afgrænset periode og derefter skal bruge boligen igen.
Det afgørende er en konkret vurdering. Der skal blandt andet være en sammenhæng mellem begrundelsen og den periode, du ønsker at udleje.
Kan et planlagt salg begrunde tidsbegrænsning?
Et konkret ønske om et senere salg kan efter omstændighederne indgå som begrundelse. Det giver dog ikke automatisk adgang til at udleje tidsbegrænset.
En løs overvejelse om måske at sælge på et tidspunkt er et andet grundlag end en konkret og dokumenterbar plan. Forholdene bør derfor vurderes, inden aftalen indgås.
Hvad skal der stå i lejekontrakten?
Kontrakten bør tydeligt beskrive:
- Hvornår lejeperioden begynder og slutter.
- Hvorfor udlejningen er tidsbegrænset.
- Hvordan periodens længde hænger sammen med begrundelsen.
- Om lejeren kan opsige aftalen undervejs, og med hvilket varsel.
Anvender du den autoriserede typeformular, kan særlige vilkår beskrives i kontraktens § 11 eller et tilhørende bilag.
En formulering i kontrakten kan ikke erstatte en reel begrundelse. Omvendt er det heller ikke alene afgørende, om begrundelsen står under en bestemt overskrift. Det centrale er, om tidsbegrænsningen kan begrundes og dokumenteres.
Gem derfor relevante oplysninger, eksempelvis dokumentation for en midlertidig udstationering og forventet hjemkomst.
Kan lejeren opsige før slutdatoen?
En tidsbegrænset lejeaftale kan som udgangspunkt ikke opsiges i lejeperioden, medmindre parterne har aftalt det. Væsentlig misligholdelse kan dog give grundlag for at bringe aftalen til ophør.
Det betyder, at lejeren ikke automatisk har ret til at opsige med tre måneders varsel under en tidsbegrænset aftale.
Ønsker I, at lejeren skal kunne flytte tidligere efter opsigelse, skal det fremgå klart. Parterne kan også senere aftale en tidligere afslutning.
Hvad sker der, hvis tidsbegrænsningen tilsidesættes?
Boligretten kan tilsidesætte tidsbegrænsningen, hvis den ikke er tilstrækkeligt begrundet i udlejerens forhold.
Konsekvensen er som udgangspunkt, at lejeforholdet fortsætter uden tidsbegrænsning. Lejeren skal altså ikke nødvendigvis flytte på den dato, som står i kontrakten.
Du kan derefter ikke blot fastholde fraflytningen med henvisning til slutdatoen. En eventuel opsigelse skal vurderes efter lejelovens almindelige regler.
Hvad hvis lejeren bliver boende efter udløbet?
Lejeloven indeholder en særlig regel om fortsat brug af boligen efter slutdatoen.
Hvis lejeren med dit vidende benytter boligen i mere end én måned efter lejeperiodens udløb, uden at du har opfordret lejeren til at flytte, fortsætter lejeforholdet uden tidsbegrænsning.
Det er altså ikke en frist på 14 dage.
Følg derfor op på fraflytningen i god tid, og dokumentér kommunikationen. Hvis lejeren ikke flytter, bør du søge rådgivning om den korrekte fremgangsmåde. Du må ikke selv gennemtvinge fraflytning ved eksempelvis at skifte låsen.
Kan en tidsbegrænset lejekontrakt forlænges?
En forlængelse kan være mulig, men bør ikke ske automatisk.
Det skal vurderes, om der fortsat er en tilstrækkelig begrundelse for den nye slutdato. Bliver din udstationering eksempelvis forlænget, kan det være relevant at dokumentere ændringen og indgå et skriftligt tillæg.
Gentagne korte forlængelser kan skabe tvivl om, hvorvidt udlejningen reelt er midlertidig. Få derfor grundlaget vurderet, før perioden ændres.
Findes der en toårsregel for udlejning?
Der findes ikke en generel regel om, at du som ejer højst må udleje din bolig i to år.
En tidsbegrænset aftale bliver heller ikke automatisk gyldig, fordi den varer mindre end to år. Det afgørende er fortsat begrundelsen og de konkrete omstændigheder.
Der er heller ikke en generel maksimumsperiode på to år efter lejelovens § 173. En længere periode skal dog stadig kunne begrundes tilstrækkeligt. Eventuelle begrænsninger i eksempelvis foreningsvedtægter skal undersøges særskilt.
Hvor kommer toårsreglen fra?
Reglen forbindes navnlig med fremleje, hvor du selv er lejer og overlader boligen til en anden.
Efter lejelovens § 158 kan en lejer under bestemte betingelser have ret til at fremleje hele sin beboelseslejlighed i op til to år ved midlertidigt fravær, eksempelvis på grund af studieophold, sygdom eller midlertidig forflyttelse. Udlejeren kan i visse tilfælde modsætte sig fremlejen.
Det er en anden situation end udlejning af en bolig, du selv ejer. Reglen er heller ikke et generelt forbud mod enhver fremlejeaftale, der varer længere end to år.
Hvad gælder ved tidsubegrænset udlejning?
Ved tidsubegrænset udlejning er der ingen aftalt slutdato. Det betyder dog ikke, at lejeren har en ubetinget ret til at blive boende for altid.
Lejeforholdet kan ophøre efter lovens regler, men udlejerens opsigelsesadgang er begrænset. Eget brug kan i nogle situationer begrunde en opsigelse, men der gælder særlige betingelser, som afhænger af lejemålet.
Udlejeren har ikke en generel ret til at opsige med 12 måneders varsel. Først skal der være et gyldigt opsigelsesgrundlag. Derefter skal det korrekte varsel og de øvrige krav overholdes.
Få hjælp til tidsbegrænset udlejning hos VQL Advokater
Hos VQL Advokater hjælper vi med at vurdere, om en tidsbegrænset lejeaftale passer til din situation, og hvordan vilkårene bør udformes.
Vi rådgiver også om forlængelse, opsigelse og uenighed om fraflytning. Som lejer kan du få hjælp til at vurdere en tidsbegrænsning og dine muligheder for at gøre indsigelse.
Kontakt VQL Advokater, inden du indgår eller forlænger en tidsbegrænset lejekontrakt. Vi hjælper dig med at få klare rammer om lejeperioden og undgå uventede konsekvenser.
Læs mere: Retsinformation: Lejeloven
Artiklen giver generel information. Den konkrete sag og eventuelle frister bør vurderes særskilt.