Det kan eksempelvis være fugt eller skimmelsvamp, problemer med taget, ulovlige installationer, fejl ved badeværelset eller andre forhold, som først viser sig efter indflytningen.
Men hvem hæfter for fejlen, og kan du som køber kræve erstatning eller et afslag i købesummen?
Hvornår er der tale om en mangel?
Det er ikke enhver fejl ved en bolig, der juridisk set udgør en mangel.
Ved vurderingen har det blandt andet betydning, hvad der er aftalt mellem køber og sælger, hvilke oplysninger køber har fået inden handlen, boligens alder og stand samt hvad køber med rimelighed kunne forvente.
Hvis boligen ikke svarer til det, der er aftalt eller oplyst, eller hvis der viser sig væsentlige skjulte forhold, kan der efter omstændighederne være tale om en mangel.
Det kan eksempelvis være, hvis:
- boligen har skjulte fugt- eller vandskader,
- der er ulovlige eller mangelfulde installationer,
- sælger har givet urigtige oplysninger om ejendommen,
- sælger har undladt at oplyse om et væsentligt forhold, som sælger kendte til, eller
- ejendommen på anden måde ikke svarer til det, som køber med rimelighed kunne forvente.
Hvem hæfter for skjulte fejl og mangler?
Det afhænger i høj grad af, hvordan bolighandlen er gennemført.
Ved køb af hus eller sommerhus anvendes Huseftersynsordningen ofte. Hvis betingelserne i ordningen er opfyldt, kan sælger som udgangspunkt blive fritaget for det almindelige ansvar for en række fysiske mangler ved bygningen og visse installationer. Det kræver blandt andet, at køber rettidigt har modtaget tilstandsrapport, elinstallationsrapport og oplysninger om ejerskifteforsikring samt sælgers tilbud om at betale mindst halvdelen af den tilbudte forsikringspræmie.
I så fald vil spørgsmålet ofte i stedet være, om forholdet er dækket af købers ejerskifteforsikring.
En ejerskifteforsikring dækker som udgangspunkt skjulte skader, der var til stede, da køber overtog ejendommen, men som køber ikke kendte til, og som ikke fremgår af tilstands- eller elinstallationsrapporten. Den konkrete dækning afhænger dog af forsikringsvilkårene og eventuelle forbehold.
Kan sælger stadig blive ansvarlig?
Huseftersynsordningen betyder ikke, at sælger aldrig kan blive mødt med et krav.
Eksempelvis omfatter sælgers ansvarsfrihed efter ordningen ikke generelt mangler ved selve grunden, såsom forurening. Lovgivningen indeholder desuden en række undtagelser til den ansvarsfrihed, som sælger ellers kan opnå gennem ordningen.
Derfor bør det altid vurderes konkret, om kravet skal rettes mod sælger, ejerskifteforsikringen eller eventuelt en anden ansvarlig part.
Hvad hvis der ikke er tegnet ejerskifteforsikring?
Hvis du fravælger ejerskifteforsikringen, kan sælger stadig være fritaget for ansvar, hvis betingelserne i Huseftersynsordningen er opfyldt. Du kan derfor ikke alene af den grund rette et krav mod sælger. Er handlen derimod ikke omfattet af ordningen, vurderes mangler som udgangspunkt efter de almindelige regler om mangler ved fast ejendom.
Det kan eksempelvis være relevant ved køb af en ejerlejlighed, hvor Huseftersynsordningen normalt ikke anvendes i praksis.
Afhængigt af omstændighederne kan køber blandt andet have mulighed for at kræve erstatning eller et forholdsmæssigt afslag i købesummen. Kravene er forskellige, og det er derfor vigtigt at få vurderet både manglens karakter, sælgers viden og det økonomiske tab.
Hvad skal du gøre, hvis du opdager en fejl?
Hvis du opdager en mulig mangel efter boligkøbet, er det vigtigt ikke blot at gå i gang med at udbedre forholdet.
Sørg først for at dokumentere fejlen grundigt, eksempelvis med billeder og eventuelt en vurdering fra en byggesagkyndig. Find samtidig købsaftalen, tilstandsrapporten, elinstallationsrapporten og din eventuelle ejerskifteforsikring frem.
Har du tegnet ejerskifteforsikring, bør forholdet anmeldes til forsikringsselskabet.
Det er samtidig vigtigt at reagere hurtigt. Om du har et krav, og hvem kravet i givet fald skal rettes mod, afhænger af den konkrete bolighandel.
Har du opdaget fejl eller mangler ved din bolig?
Har du efter et boligkøb opdaget fejl eller mangler, kan vi hjælpe med at vurdere dine muligheder.
Vi kan blandt andet gennemgå købsaftalen og sagens øvrige dokumenter, vurdere hvem et eventuelt krav skal rettes mod og bistå med at rejse kravet over for sælger eller forsikringsselskabet.
Kontakt os for en vurdering af din sag.
Læs mere: Boligejer.dk: Huseftersynsordningen
Artiklen giver generel information. Den konkrete sag og eventuelle frister bør vurderes særskilt.