Både lejer og udlejer kan efter omstændighederne kræve erhvervslejen reguleret til markedslejen. Muligheden afhænger blandt andet af lejekontrakten, forskellen mellem den nuværende leje og markedslejen samt tidspunktet for reguleringen.
Inden du fremsætter eller accepterer et krav, bør du få undersøgt grundlaget. Der gælder særlige regler om varsling, indsigelser og indfasning, som kan få afgørende betydning for resultatet.
Hvad er markedsleje?
Markedslejen er den leje, som en kyndig lejer og en kyndig udlejer ville aftale for det konkrete lejemål på varslingstidspunktet.
Vurderingen handler om mere end lokalernes størrelse og adresse. Der skal blandt andet tages hensyn til:
- Beliggenhed og anvendelsesmuligheder.
- Lokalernes kvalitet, udstyr og vedligeholdelsesstand.
- Fordelingen af vedligeholdelsespligter og øvrige udgifter.
- Opsigelsesvilkår og uopsigelighed.
- Andre relevante rettigheder og forpligtelser i aftalen.
To lejemål på samme gade kan derfor have forskellig markedsleje, selv om de har omtrent samme størrelse.
Hvornår kan lejen reguleres til markedslejen?
Erhvervslejelovens § 13 giver som udgangspunkt begge parter mulighed for at kræve regulering, hvis den gældende leje er væsentligt højere eller lavere end markedslejen.
Det betyder, at:
- Lejeren kan kræve en nedsættelse, hvis lejen er væsentligt for høj.
- Udlejeren kan kræve en forhøjelse, hvis lejen er væsentligt for lav.
Reglen kan dog være fraveget eller begrænset i kontrakten. Første skridt er derfor at undersøge, hvad parterne har aftalt.
En aftale om årlig indeksregulering afgør ikke nødvendigvis i sig selv, om der også kan kræves regulering til markedslejen. Bestemmelserne skal læses i sammenhæng.
Hvor stor skal forskellen være?
Loven fastsætter ikke en bestemt procentgrænse. Om forskellen er væsentlig, afhænger af en samlet, konkret vurdering.
En procentvis forskel kan derfor ikke stå alene som grundlag for et krav om regulering.
Både den gældende leje og markedslejen skal desuden opgøres på et sammenligneligt grundlag.
Hvornår kan reguleringen få virkning?
Efter lovens udgangspunkt kan en markedslejeregulering tidligst få virkning fire år efter lejeperiodens begyndelse.
Der gælder også fireårsregler efter tidligere markedslejereguleringer og visse ændringer af lejevilkårene. En tidligere forhøjelse og en tidligere nedsættelse har ikke nødvendigvis samme betydning for beregningen af næste regulering.
En almindelig årlig indeksregulering starter ikke i sig selv automatisk en ny fireårsperiode.
Det er derfor vigtigt at gennemgå både lejekontrakten og historikken for tidligere reguleringer og aftaleændringer.
Aftalt uopsigelighed udelukker heller ikke i sig selv regulering til markedslejen efter lovens regler.
Hvordan dokumenteres markedslejen?
Den part, der kræver regulering, skal kunne underbygge sit krav. Her kan sammenlignelige lejemål og sagkyndige vurderinger være relevante.
Sammenligningslejemål
Oplysninger om andre lejemål kan hjælpe med at belyse markedsniveauet. Sammenligningen skal dog tage højde for forskelle i blandt andet stand, beliggenhed og kontraktvilkår.
En annonceret leje er heller ikke nødvendigvis udtryk for den leje, der faktisk kan aftales.
Vurdering fra en erhvervsmægler
En erhvervsmægler eller anden sagkyndig kan bidrage til at vurdere niveauet og grundlaget for et krav.
Hvis sagen udvikler sig til en retssag, kan syn og skøn være relevant. Her besvarer en uvildig skønsmand spørgsmål om lejemålet og markedslejen. Retten foretager den endelige vurdering af beviserne.
Forbedringer og særlige aftaler
Visse forhold skal holdes uden for vurderingen eller behandles særskilt. Det gælder blandt andet forbedringer, som lejeren har udført for egen regning med udlejerens tilladelse.
Det er derfor vigtigt at få klarlagt, hvem der har betalt for indretning og forbedringer, og hvad der er aftalt om dem.
Hvordan skal en markedslejeregulering varsles?
Efter lovens udgangspunkt kan reguleringen gennemføres med tre måneders varsel.
Kravet skal være skriftligt og blandt andet angive reguleringens størrelse og oplyse om modpartens adgang til at gøre indsigelse. Mangler kan få betydning for kravets gyldighed.
Det er derfor ikke tilstrækkeligt blot at meddele, at lejen fremover skal svare til markedsniveauet. Varslingen og beregningen skal udformes korrekt.
Skal hele ændringen betales med det samme?
Efter erhvervslejelovens udgangspunkt fordeles reguleringen over fire år med en fjerdedel af den samlede ændring om året.
Hvis den årlige leje eksempelvis skal forhøjes med i alt 40.000 kr., indfases forhøjelsen som udgangspunkt med 10.000 kr. det første år, yderligere 10.000 kr. det næste år og så fremdeles.
Det samme princip gælder ved en nedsættelse. Kontrakten skal dog undersøges for eventuelle aftalte fravigelser.
Hvad gør du, hvis du er uenig i kravet?
Modtager du et krav om markedslejeregulering, bør du hurtigt undersøge både beløbet, varslingen og kontraktens bestemmelser.
Efter lovens udgangspunkt skal en indsigelse fremsættes skriftligt senest seks uger efter, at kravet er kommet frem.
Gøres der rettidigt indsigelse, skal den part, der vil fastholde reguleringen, som udgangspunkt anlægge sag ved boligretten senest seks uger efter indsigelsesfristens udløb. Er der gyldigt aftalt voldgift, skal tvisten håndteres efter dette aftalegrundlag.
Løbende dialog med modparten sætter ikke automatisk fristerne i bero. Sørg derfor for at få dem afklaret, selv om I forsøger at forhandle en løsning.
Kan I selv aftale en ny leje?
Ja. Lejer og udlejer kan forhandle om en løsning uden at få sagen afgjort ved retten.
En aftale bør tydeligt beskrive den nye leje, ikrafttrædelsen og en eventuel indfasning. Det bør også afklares, hvordan aftalen påvirker fremtidig indeksregulering og muligheden for senere markedslejeregulering.
På den måde mindsker I risikoen for, at en løsning på den aktuelle uenighed skaber en ny konflikt.
Få hjælp til markedslejeregulering hos VQL Advokater
Hos VQL Advokater rådgiver vi både erhvervslejere og udlejere om regulering til markedslejen.
Vi gennemgår lejekontrakten, vurderer betingelserne og hjælper med varsling, indsigelser og forhandling. Er der behov for en sagkyndig vurdering eller en sag ved boligretten eller voldgift, hjælper vi også med det videre forløb.
Kontakt VQL Advokater, hvis du mener, at erhvervslejen er for høj eller for lav, eller har modtaget et krav om regulering. Vi hjælper dig med at få overblik over grundlaget, fristerne og dine muligheder.
Læs mere: Retsinformation: Erhvervslejeloven · Retsinformation: Lejeloven
Artiklen giver generel information. Den konkrete sag og eventuelle frister bør vurderes særskilt.