Selv med en skriftlig erhvervslejekontrakt kan der opstå uenighed mellem lejer og udlejer. Konflikten kan handle om, hvordan aftalen skal forstås, eller om den ene part har tilsidesat sine forpligtelser.
Reagér tidligt, hvis der opstår en tvist. En vurdering af kontrakten, dokumentationen og de relevante frister kan hjælpe dig med at beskytte dine rettigheder og finde en vej videre.
Hvad kan en tvist om erhvervsleje handle om?
Uenigheder kan opstå ved indflytning, under den løbende drift og ved fraflytning. Typiske konflikter handler om:
- Husleje og øvrige udgifter: Lejeregulering, driftsudgifter, forbrugsregnskaber og betalingskrav.
- Vedligeholdelse og mangler: Hvem skal reparere, udskifte eller betale?
- Brug af lokalerne: Indretning, skiltning, fremleje og ændring af virksomhedens aktiviteter.
- Opsigelse og ophævelse: Om lejeforholdet kan afsluttes, på hvilket grundlag og med hvilket varsel.
- Fraflytning: Istandsættelse, retablering og tilbagebetaling af depositum.
- Erstatning: Om en part har lidt et tab, som den anden skal betale.
Det første skridt er at få præciseret, hvad uenigheden handler om, og hvilket resultat du ønsker.
Hvad afgør dine rettigheder?
Din retsstilling afhænger af både erhvervslejekontrakten, erhvervslejeloven og de konkrete omstændigheder.
Ved erhvervsleje er der stor aftalefrihed. Kontrakten kan derfor placere væsentlige udgifter og forpligtelser anderledes, end du måske forventer. Samtidig indeholder loven regler, som ikke frit kan fraviges.
En gennemgang bør også omfatte tillæg til kontrakten, korrespondance og eventuelle senere aftaler. Det kan få betydning, hvad parterne har aftalt og gjort undervejs i lejeforholdet.
En uklar bestemmelse kan sjældent vurderes isoleret. Den skal ses i sammenhæng med resten af aftalen og de forhold, den er indgået under.
Er der tale om misligholdelse?
Misligholdelse betyder, at en part ikke opfylder sine forpligtelser. Det kan eksempelvis være manglende betaling af leje, ulovlig brug af lokalerne eller manglende opfyldelse af en vedligeholdelsespligt.
Hvilke muligheder det giver modparten, afhænger blandt andet af forholdets karakter og alvor. Der kan eksempelvis være grundlag for at kræve opfyldelse, afhjælpning, betaling eller erstatning.
Ved væsentlig misligholdelse kan ophævelse komme på tale. Der kan dog være krav om først at sende et påkrav eller give mulighed for at rette op.
Du bør derfor få vurderet situationen, før du eksempelvis tilbageholder betaling, ophæver aftalen eller nægter modparten adgang. Et forkert skridt kan skabe et nyt problem og svække din position.
Uenighed om opsigelse eller ophævelse
Opsigelse og ophævelse har forskellige betingelser og konsekvenser.
En opsigelse afslutter normalt lejeforholdet med et varsel. En ophævelse bringer det til ophør uden det almindelige opsigelsesvarsel som følge af væsentlig misligholdelse.
Ved en konflikt om lejeforholdets ophør bør det blandt andet undersøges:
- Om der er et gyldigt grundlag for at afslutte aftalen.
- Om der er aftalt uopsigelighed eller tidsbegrænsning.
- Om varslet og de formelle krav er overholdt.
- Om lejemålet er erhvervsbeskyttet.
- Om lejeren kan have krav på erstatning eller godtgørelse.
Som udlejer er et opsigelsesvarsel i kontrakten ikke i sig selv ensbetydende med, at du frit kan opsige lejeren. Som lejer bør du heller ikke gå ud fra, at en modtaget opsigelse automatisk er gyldig.
Hvilke frister skal du være opmærksom på?
Erhvervslejeloven indeholder en række frister for blandt andet indsigelser og indbringelse af en sag for retten.
Der kan også gælde krav til, hvordan en meddelelse skal gives, og hvilke oplysninger den skal indeholde. Det er derfor ikke altid tilstrækkeligt blot at fortælle modparten, at du er uenig.
Forhandling sætter ikke automatisk en frist i bero. Du bør få afklaret fristerne, selv om dialogen med modparten fortsætter.
Passivitet kan efter omstændighederne også svække din mulighed for at gøre et krav eller en indsigelse gældende. Konsekvensen afhænger dog af den konkrete situation.
Hvad bør du gøre, når konflikten opstår?
Saml dokumentationen
Find lejekontrakten og alle tillæg frem. Gem også relevante mails, breve, fakturaer, billeder og ind- eller fraflytningsrapporter.
Lav gerne en kort tidslinje over forløbet. Notér især, hvornår du har modtaget opsigelser, varslinger eller betalingskrav.
Afklar dit mål
Vil du fortsætte lejeforholdet, have ændret et vilkår eller komme ud af aftalen?
Målet har betydning for, hvordan sagen bør håndteres. En løsning, der sikrer fortsat drift, kan være mere værdifuld end en langvarig konflikt om et enkelt krav.
Få vurderet sagen, før du handler
En juridisk vurdering bør omfatte kontrakten, beviserne, fristerne og de økonomiske konsekvenser.
Det giver et bedre grundlag for at formulere et svar, fremsætte et krav eller indlede en forhandling.
Skal sagen i boligretten?
Tvister om erhvervsleje behandles som udgangspunkt ved byretten som boligret. Navnet boligret bruges altså også ved sager om erhvervslokaler.
Har parterne gyldigt aftalt voldgift, kan tvisten i stedet skulle afgøres dér. Kontraktens bestemmelser om tvistløsning bør derfor undersøges, inden en sag anlægges.
Det er samtidig relevant at vurdere, om sagen kræver vidneforklaringer, syn og skøn eller anden dokumentation, og hvilke omkostninger behandlingen kan medføre.
Kan tvisten løses uden en retssag?
Ja. Mange konflikter kan forsøges løst gennem forhandling og en skriftlig aftale.
En løsning kan eksempelvis være en betalingsordning, en aftale om reparationer eller et samlet forlig om fraflytning og økonomisk opgørelse.
Et forlig bør tydeligt beskrive, hvad parterne skal gøre, hvilke frister der gælder, og hvilke krav der dermed afsluttes. Hvis lejeforholdet skal fortsætte, bør det også være klart, hvordan samarbejdet fungerer fremover.
Få hjælp til tvister om erhvervsleje hos VQL Advokater
Hos VQL Advokater hjælper vi både erhvervslejere og udlejere med at afklare deres rettigheder og håndtere konflikter om lejekontrakten.
Vi gennemgår aftalegrundlaget, vurderer dokumentationen og hjælper med indsigelser, krav og forhandlinger. Hvis konflikten ikke kan løses ved en aftale, kan vi også bistå med en sag ved boligretten eller voldgift.
Kontakt VQL Advokater, hvis du er uenig med din lejer eller udlejer. Vi hjælper dig med at få overblik over sagen og vælge næste skridt.
Læs mere: Retsinformation: Erhvervslejeloven · Retsinformation: Lejeloven
Artiklen giver generel information. Den konkrete sag og eventuelle frister bør vurderes særskilt.