Mens forholdet er godt, virker spørgsmålene måske ikke presserende. Men hvis I senere bliver uenige eller går fra hinanden, kan manglende aftaler gøre det både vanskeligere og dyrere at få det fælles ejerskab afsluttet.
En samejeoverenskomst kan skabe klare rammer for jeres fælles ejerskab og på forhånd regulere, hvad der skal ske, hvis jeres situation ændrer sig.
Hvad er en samejeoverenskomst?
En samejeoverenskomst er en aftale mellem to eller flere personer, der ejer et aktiv sammen, eksempelvis et hus, en ejerlejlighed eller et sommerhus.
Overenskomsten fastlægger rammerne for det fælles ejerskab.
Det kan blandt andet være relevant at tage stilling til:
- hvor stor en del af ejendommen hver af jer ejer
- hvordan udgifterne til ejendommen fordeles
- hvem der betaler for vedligeholdelse og forbedringer
- hvordan større beslutninger om ejendommen træffes
- hvad der sker, hvis den ene ønsker at sælge
- om den anden skal have mulighed for at overtage ejendommen
- hvordan ejendommen skal værdiansættes ved en overtagelse
- hvordan samejet kan bringes til ophør.
Formålet er at få aftalt spillereglerne på forhånd, så I ikke først skal forsøge at blive enige, når en konflikt allerede er opstået.
Samejeoverenskomst for ugifte samlevende
En samejeoverenskomst er særligt relevant for ugifte par, der køber fast ejendom sammen.
Som ugifte samlevende er I ikke omfattet af de samme regler om formuedeling som ægtefæller. Hvis samlivet ophører, skal der derfor blandt andet tages udgangspunkt i, hvem der ejer hvad, og hvilke aftaler I har indgået.
Hvis I køber en bolig sammen, kan en samejeoverenskomst derfor være en vigtig del af den juridiske sikring af jer begge.
Hvad hvis vi har betalt forskellige beløb til boligen?
Det er meget almindeligt, at to samlevende ikke kommer med præcis det samme beløb, når de køber en bolig.
Eksempelvis kan den ene betale 600.000 kr. til udbetalingen, mens den anden betaler 200.000 kr.
Hvis I alligevel ejer boligen med halvdelen hver, bør I tage stilling til, hvad forskellen i jeres indbetalinger skal betyde økonomisk.
Skal den, der har betalt mest, have beløbet tilbage ved et senere salg? Skal I eje boligen i forskellige ejerandele? Eller skal forskellen håndteres som et lån mellem jer?
Det bør ikke stå uklart.
En samejeoverenskomst kan sammen med eksempelvis et gældsbrev bruges til at skabe klarhed om den økonomiske konstruktion fra begyndelsen.
Hvem betaler for renoveringer og forbedringer?
Det kan også give problemer, hvis den ene senere investerer langt flere penge i ejendommen end den anden.
Forestil jer eksempelvis, at I ejer boligen 50/50, men at den ene betaler 400.000 kr. for en større renovering.
Skal denne investering have betydning, hvis boligen senere sælges?
Hvis I ikke har taget stilling til det på forhånd, kan spørgsmålet blive en kilde til uenighed.
I samejeoverenskomsten kan I derfor aftale, hvordan større investeringer, forbedringer og ekstraordinære udgifter skal håndteres mellem jer.
Hvad hvis den ene vil sælge?
Et af de vigtigste spørgsmål i en samejeoverenskomst er, hvordan det fælles ejerskab skal kunne ophøre.
Det kan være, at I går fra hinanden. Men det kan også blot være, at den ene ønsker at flytte eller frigøre sin kapital, mens den anden ønsker at beholde ejendommen.
En samejeoverenskomst kan blandt andet fastlægge en procedure for:
- hvordan ønsket om at komme ud af samejet skal meddeles,
- om den anden medejer først skal have mulighed for at overtage,
- hvordan ejendommens værdi skal fastsættes,
- hvor lang tid den anden har til at beslutte sig, og
- hvad der skal ske, hvis ingen af jer kan eller ønsker at overtage ejendommen.
Klare regler om dette kan gøre en meget stor forskel, hvis samarbejdet mellem ejerne senere bliver vanskeligt.
Hvad hvis vi går fra hinanden?
Hvis I er kærester eller samlevende og ejer et hus sammen, medfører en samlivsophævelse ikke i sig selv, at det fælles ejerskab forsvinder.
I skal stadig finde en løsning på ejendommen.
Det kan eksempelvis ske ved, at:
- den ene overtager den andens andel, eller
- ejendommen sælges til tredjemand.
Derudover kan der opstå spørgsmål om økonomien i perioden, indtil boligen er solgt eller overtaget. Hvis den ene bliver boende alene, mens begge fortsat ejer ejendommen, kan der blandt andet opstå spørgsmål om fordelingen af boligudgifter og eventuelt betaling for den enes rådighed over den fælles bolig.
Det er derfor en fordel, hvis samejeoverenskomsten allerede regulerer, hvad der skal ske i denne situation.
Hvad hvis den ene betaler mere af lånene?
Ejerskab og hæftelse for gæld er ikke nødvendigvis det samme.
Derfor bør I også tage stilling til, hvordan betalingerne til de lån, der vedrører ejendommen, skal fordeles mellem jer.
Hvis den ene gennem længere tid betaler mere end aftalt, kan der ellers senere opstå uenighed om, hvorvidt vedkommende har et krav mod den anden.
Jo tydeligere den økonomiske fordeling er beskrevet, desto mindre er risikoen for efterfølgende tvister.
Samejeoverenskomst og testamente
Hvis I er ugifte samlevende, bør en samejeoverenskomst også ses i sammenhæng med spørgsmålet om arv.
En samejeoverenskomst bestemmer, hvordan I ejer og administrerer ejendommen, men den erstatter ikke et testamente.
Hvis I ønsker at sikre hinanden i tilfælde af dødsfald, bør I derfor også overveje, om der er behov for et testamente.
Det kan være særligt vigtigt, når en væsentlig del af jeres samlede formue ligger i den bolig, som I ejer sammen.
Skal samejeoverenskomsten laves, før vi køber?
Det bedste tidspunkt at drøfte vilkårene er ofte før eller i forbindelse med købet.
På dette tidspunkt kan I samtidig tage stilling til ejerandele, finansiering og eventuelle forskellige indskud.
Det er dog ikke nødvendigvis for sent, fordi I allerede ejer ejendommen sammen. I kan også senere indgå en aftale om, hvordan det eksisterende sameje skal reguleres.
Få klare rammer om det fælles ejerskab
En samejeoverenskomst handler ikke om, at man forventer at gå fra hinanden.
Den handler om at tage stilling til de økonomiske spørgsmål, mens I er enige.
Vi kan blandt andet hjælpe med:
- udarbejdelse af samejeoverenskomst
- rådgivning om ejerandele
- forskellige kontante indskud
- gældsbrev mellem medejerne
- fordeling af løbende udgifter
- håndtering af renoveringer og investeringer
- vilkår for overtagelse eller salg
- ophør af sameje
- koordinering mellem samejeoverenskomst og testamente.
Skal I købe bolig sammen, eller ejer I allerede en ejendom sammen, kan vi hjælpe med at udarbejde en samejeoverenskomst, der passer til jeres økonomi og ønsker.
Artiklen giver generel information. Den konkrete sag og eventuelle frister bør vurderes særskilt.